تغییر کاربری خانه از مسکونی به تجاری
به گزارش بازی های فکری، املاک زیادی در سطح شهر وجود دارند که دارای نوع کاربری مختلفی می باشند و بر اساس کاربری که دارند دسته بندی می شوند . هر ملکی که ساخته می شود ، بر اساس قانون دارای یک کاربری معین است که این کاربری به صورت دقیق معین می شود و در سند آن ثبت می شود . کاربری یک ملک می تواند در انواع مختلفی باشد که مهم ترین آن عبارتند از : کاربری مسکونی ، کاربری تجاری و کاربری اداری . تغییر کاربری خانه از مسکونی به تجاری و اداری با روش هایی ممکن است . در این مقاله در خصوص تغییر کاربری خانه از مسکونی به تجاری توضیحاتی را خواهیم داد .
نقش شهرداری در تعیین نوع کاربری ملک چیست ؟
در شهر ها منطقه ها برای املاک مسکونی در نظر گرفته شده است و بخش های دیگر برای املاک تجاری و … . در بعضی منطقه ها مجتمع های مسکونی و تجاری نزدیک به هم هستند و اگر فردی بخواهد ملک مسکونی خود را به تجاری تبدیل کند باید یکسری از ضوابط قانونی را طی کند . بر اساس قانون در شهرهایی که نقشه جامع شهر وجود دارد ، شهرداری موظف است که بر طبق ضوابط نقشه آن ملک ، در پروانه های ساختمانی نوع کاربری یا همان نوع استفاده از ساختمان را عنوان کند و اگر بر خلاف آنچه در پروانه ساختمانی قید شده ، در یک منطقه غیر تجاری محلی برای کسب و کار و تجارت شروع به فعالیت کرد شهرداری باید این موضوع را تعقیب کند .
چرا افراد در پی تغییر کاربری از مسکونی به تجاری هستند ؟
بعضی افردا ملک مسکونی خود را به دلایل مختلف تغییر کاربری می دهند . مسائل مالی می تواند یکی از دلایل این کار باشد همانطور که آگاه هستید ارزش املاک تجاری در مقایسه با املاک مسکونی ، خیلی بیشتر است .
به چه نوع ملکی مسکونی می گویند ؟
املاک مسکونی جهت اسکان افراد استفاده می گردد این نوع از املاک دارای خصوصیات ظاهری متفاوتی می باشد که باعث تمایز آن با سایر املاک غیر مسکونی می گردد . بعبارتی آن دسته از املاکی که با نام واحد مسکونی نام گذاری می شوند ، واحدهایی هستند که به منظور اسکان دائم یا موقت افراد ساخته می گردد و به لحاظ ترکیب بنا دارای ظاهری خاص مانند اتاق ، آشپزخانه ، سرویس بهداشتی و غیره هستند . پس کاربری مسکونی به فضا های پیوسته ای گفته می گردد که مناسب سکونت خانوار است .
به چه نوع ملکی تجاری می گویند ؟
املاکی تجاری هستند که از آنها جهت پیشبرد یک فعالیت مالی استفاده می گردد . این نوع از املاک برای کسانی که قصد فعالیت های تجاری و عایدی زایی دارند مناسب می باشد . زمانی به یک مکان تجاری یا اداری می گویند که کاسب ، تاجر یا فردی مشغول یک فعالیت تجاری یا کسب و کاری در آن باشد . با توجه به دستورالعمل وزارت کشور ، که با عنوان دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی نام برده می گردد ، واحد تجاری تمام ساختمان هایی هستند که برابر تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداری ها با هدف استفاده در کسب و کار ، تجارت یا پیشه ای ساخته شده باشند که در این صورت تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت فعالیت می نمایند .
برای یک ملک چند بار مجوز صادر می گردد ؟
بر اساس قوانینی که در شهرداری ها وجود دارد ، تمام ساخت و سازهای در سطح شهر تحت نظارت کارشناس شهرداری و مطابق با قوانین آن صورت میگیرد . بر اساس آن قوانین برای ساخت هر ملکی ابتدا یک مجوز صادر می گردد که کاربری ملک به صورت دقیق در آن تعیین می گردد . به این مجوز پروانه ساخت می گویند که دریافت آن پیش از شروع هر گونه عملیات ساخت و ساز ضروری است . در کنار این موضوع که کاربری ملک در پروانه ساخت آن قید می گردد ، شهرداری نیز موظف است به صورت مداوم بر تغییر کاربری زمین مسکونی یا تغییر کاربری به تجاری نظارت داشته باشد و مانع از فعالیت های غیر قانونی گردد . بهتر است بدانید که هر گونه تغییر کاربری زمین که به صورت غیر قانونی صورت بگیرد و همراه با تخلف باشد ، مجازات سنگینی را به همراه داشته که از جمله آنها باید به جریمه نقدی و حبس اشاره نمود . بر اساس قوانین شهرداری ، برای ساخت هر ملکی ابتدا یک مجوز صادر می گردد که کاربری ملک به صورت دقیق در آن تعیین می گردد . به این مجوز پروانه ساخت می گویند که دریافت آن پیش از شروع هر گونه عملیات ساخت و ساز ضروری است . زمانی که تخلف در مراجع قانونی اثبات گردد ، مالک یا مستاجری که مرتکب تخلف شده باید در مهلت تعیین (کمتر از دو ماه) کسب و کاری را که راه انداخته در ملک مورد نظر تعطیل نموده و در صورتی که مالک یا مستاجر در مهلت تعیین اقدام به تعطیل کردن کسب و کار خود نکند محکوم به جریمه نقدی و حبس به مدت 6 ماه تا دو سال خواهد شد .
بر اساس چه حکمی از قانون ، تغییر کاربری ممکن نیست ؟
با توجه به قوانین موجود ، یک مالک نمی تواند بدون طی مراحل ، کاربری ملک خود را تغییر دهد . البته در این مورد قانون استثنائاتی را نیز در نظر گرفته که در ادامه به آن می پردازیم . در تبصره بند 24 از ماده 55 قانون شهرداری که در سال 1352 آمده مقرر شده است که : شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند . در صورتی که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر گردد شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده 100 این قانون مطرح می نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید در خصوص تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم می کند . این تصمیم به وسیله مأمورین شهرداری اجرا می گردد و کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل می گردد .
چگونه می توان ملک مسکونی را تغییر کاربری داد ؟
بعضی از مالکان در پی تبدیل کاربری خانه خود از مسکونی به تجاری هستند و برای این کار راه چاره های قانونی وجود دارد که می توانند به وسیله آن قضیه را پیگیری نمایند . تغییر کاربری خانه همواره یکی از دغدغه های صاحبان آنها است که بیشترین تغییر نیز در حوزه تغییر کاربری به تجاری یا تغییر کاربری به اداری صورت می گیرد چرا که همانطور که اشاره نمودیم ، ملک تجاری یا اداری دارای ارزش بیشتری بوده و اصطلاحا صرفه مالی بیشتری دارد . هر گونه تغییر کاربری دارای جهت تعیینی است که باید طی گردد . برای انجام این کار باید به دفاتر خدمات نوسازی ناحیه ای که ملک در آن واقع شده است مراجعه نموده و روال کار اداری آن را انجام دهید . شاید در این جهت احتیاج داشته باشید که برای پرداخت عوارض ساختمان خود به شهرداری نیز مراجعه کنید و مراحل زیر را طی کنید .
چگونه می توان زمین مسکونی را به تجاری تغییر کاربری داد ؟
از دو طریق می توان ملک مسکونی را تغییر کاربری داد .
- به وسیله تخریب و نوسازی
- تغییر کاربری به تجاری به وسیله دریافت مجوز های لازم
مراحل تغییر کابری ملک از مسکونی به تجاری چگونه می باشد ؟
مرحله اول: اگر مالک ساختمان قصد تغییر کاربری داشته باشد در صورتی که عوارض را پرداخت ننموده باشد باید ابتدا عوارض آن را پرداخت کند بدین منظور می تواند با مراجعه به شهرداری منطقه آن را پرداخت کند ولی اگر آن را پرداخته باشد باید به یکی از دفاتر خدمات نوسازی که ملک در آن ناحیه واقع شده است مراجعه کند و فرمی که در آن کاربری تازه و قدیم آنالیز می گردد را تکمیل کند . تمامی فرایند های بعدی به صورت الکترونیکی انجام خواهد شد .
مرحله دوم : یک بازرس برای آنالیز اطلاعات وارد شده در فرم به ملک فرستاده می گردد. بازرس وظیفه دارد اطلاعات فرم را آنالیز کند و با اطلاعات ساختمان تطبیق دهد . برای مثال آنالیز آدرس و غیره .
مرحله سوم : پس از گذراندن مراحل اول و دوم ، در این مرحله از تغییرات کاربری ساختمان ، دفتر خدمات نوسازی ناحیه یک نقشه تازه از ملک دستور می دهد و این نقشه باید متناسب با تغییر کاربری زمین باشد . در این نقشه اطلاعات بسیاری مانند تعداد طبقات ، پارکینگ ، نورگیری و غیره قید می گردد . اگر مالک نسبت به هر قسمتی از این نقشه اعتراضی داشته باشد باید پیش از رسیدن به مرحله چهارم آن را مطرح و پیگیری کند .
مرحله چهارم : در این مرحله از تغییرات کاربری زمین ، با توجه به نقشه صادر شده از سمت سازمان نوسازی ، طراحی نقشه اصلی شروع می گردد . در نقشه تازه از ملک ، اطلاعات بسیاری مانند تعداد طبقات ، پارکینگ ، نورگیری و غیره قید می گردد که اگر مالک نسبت به هر قسمتی از این نقشه اعتراضی داشته باشد باید پیش از رسیدن به مرحله چهارم آن را مطرح و پیگیری کند .
مرحله پنجم : در این مرحله ، مالک باید به دفاتر نوسازی مراجعه کند و طبق نقشه اصلی که از قبل تهیه شده ، پروانه ساخت خود را دریافت کند .
مرحله ششم : این مرحله که آخرین مرحله از تغییرات کاربری ملک می باشد در واقع مرحله تخریب و نوسازی است که پس از صادر شدن مجوز تغییر کاربری ، ملک تخریب شده و بر اساس نقشه تازه نوسازی صورت می گیرد .
چه مدارکی برای تغییر کاربری مورد احتیاج است ؟
مالک یا نماینده قانونی وی باید تمام مدارک قانونی و شناسایی خود را ارائه دهد
- اصل سند ملک
- تعیینات کامل ملک مانند کد پستی، کروکی و غیره
- برگ تسویه حساب عوارض شهرداری به همراه برگ تسویه حساب مالیات
- نقشهٔ ملک تازه که به تناسب کاربری تازه مورد نظر طراحی شده است
- مجوزهای لازم از سازمان های مربوطه به وسیله دفاتر خدمات نوسازی
میزان هزینه های مصرف شده جهت تغییرات کاربری خانه چقدر می باشد ؟
پارامترهای زیادی در تعیین میزان این گونه هزینه ها تاثیر دارد . هزینه های تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری مبلغ تعیینی ندارد . بعبارتی گرفتن مجوز برای تغییر کاربری به تجاری یا تغییر کاربری به اداری در هر منطقه ، خیابان ، کوچه و حتی از ساختمانی به ساختمان دیگر فرق دارد . اما در حالت کلی هزینه هایی که برای تغییر کاربری خانه وجود دارند ، عبارتند از : هزینه های مربوط به عوارض و مالیات که با توجه به موقعیت ملک فرق دارد و بعلاوه عواملی چون موقعیت جغرافیایی ، بافت شهری ، بافت ساختمانی ، متراژ ملک و غیره نیز در این هزینه ها تاثیر بسیاری دارد .
منبع: هومتیک